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海外房地產各國稅費大比拚

在經濟全球化的現在這個年代, 投資者已經不只單單在國內買房,而把眼光放到布局海外的產業了, 而房產稅及持有成本這個首要考慮的重要因素,更是大家關注的要點, 今天我們就來看看熱門投資國家的房產稅狀況

 

1.美國

購買美國房產,房產稅是一筆不少的支出,目前美國的房產稅率是由當地的各個政府決定的,平均是在1%到3%之間,房價越貴,房產稅越高。

不過在美國買房,不僅要繳納房產稅,而且還按照投資屬性需要繳納出租的個人所得稅。

 

購買期支付稅費包括:

產權調查費:200—300美元

產權保險費:房屋價格的0.3%—0.5%

登記費:100美元

地稅調整:1—6個月的地產稅

律師費:500—3000美元

房管協會費:3個月物業費

房屋估價費、房檢費、公證費和勘查費:900—2000美元

 

持有期間支付稅費包括:

房產稅:房屋價格的1—3%/年

房屋保險費:1000—1500美元/年

物業費:房屋價格的0.3%—2.8%

個人所得稅(出租才需要繳納):出租收入金額的10%—35%

 

2.英國

在英國購買房產,成交時必須向稅務局繳納印花稅(SDLT),買賣交易才能最終獲政府認可。

印花稅雖房價階梯式上升,如果通過公司購買價值超過200萬英鎊的物業,印花稅稅率高達15%。

除印花稅外,購房者還需繳納增值稅,市政物業稅,個人所得稅等。

 

 

購買期支付稅費包括:

律師費:1500—5200英鎊

印花稅:2500—10000英鎊(房屋購置價格超過350000英鎊需要繳納)

註冊費:20英鎊

土地調查費:350—400英鎊

房產登記費:270—910英鎊

 

購買期支付稅費包括:

地租:300—1000英鎊/年

物業費:房屋價格的0.5%—0.7%

市政稅:800—1500英鎊/年

租賃所得稅(若是房屋出租才需繳納):費用徵收視實際情況而定

 

3.澳洲

在澳大利亞購買房產需要繳納的費用大項是印花稅,大約占到成交價的11-12%之間。

如果買房者一年之內出售房產(澳大利亞房產),除了仲介費、律師費之外,還有資本利得稅,高達百分之五十。

澳洲對海外投資者購買二手房有限制,沒有永久居住權(綠卡)的海外人士不能購買二手房,且澳洲四大銀行已經拒絕向海外人士貸款,投資門檻較高。

 

購買期支付稅費包括:

印花稅(大約占到成交價的4%--5%之間)

律師費:普通住宅的過戶律師費約為1500-2000澳幣

FIRB申請費

貸款費:1000澳元左右

律師費:500—3000澳元

 

持有期間支付稅費包括:

物業管理費:800-1000 澳元/年

市政管理費、排汙費:1500—3000澳元/年

土地稅:數百澳元/年

房屋保險費:500-1000澳元/年

 

4.日本

日本購房需要繳納仲介費、印花稅、房產取得稅、5年間地震火災保險等費用,購買房屋時投資者所繳納的各項稅費約為房價的 6%-7%。

日本的房屋持有成本極其高昂,每年還要繳納固定資產稅、都市計畫稅、修繕積立金、稅理士費用等費用,每年持有的成本約為房價的 1%-2%。

 

 

購買期支付稅費包括:

登記稅:房屋價格的2%

房產取得稅:房屋價格的3%

仲介手續費:房屋價格的3%+6萬日元+消費稅

印花稅:按購置房屋價格交,費用10000—100000日元

 

持有期間支付稅費包括:

固定資產稅:固定資產評價額的1.4%

城市規劃稅:固定資產評價額的0.3%

物業稅:看物業公司規定

 

 

5.杜拜

杜拜同時具備“中東瑞士”、“金融中心”、“”等諸多美譽及優勢,成為高淨值人士“房產投資”的目的地之一。杜拜購房的稅費僅4%的土地局註冊費,其餘稅費為0。

美、日、英、澳、迪拜作為海外熱門投資國家,房產交易和持有過程中的稅費各有持重,五國相比之下,迪拜對於外籍投資者而言,具有絕對優勢。

它是中東之首、金融中心、貿易之都最具影響力城市、《福布斯》排名第七城市安全係數全球第二2020世博會所在地、升值潛力巨大第四大旅遊城市、2018年國際客流總量達8880萬人次外籍人士可貸款50-75%、利率約4.5%、租金回報率8-15%、以租超供十年回本購買100萬迪拉姆以上房產獲投資簽證。

 

馬來西亞房地產的優勢

馬來西亞房地產投資的主要優勢,可以從這幾個面向切入:

    

1.馬來西亞房屋產權一般為99年或永久產權,可世代遺傳,無均攤面積,送車位,無遺產稅。

2.地理位置優越,常年溫度在21°C至30°C之間,沒有明顯的冬季,綠化覆蓋率達到70%,其中58.7%是原始森林,無自然災害,適合居住適合度假。

3.沿襲英式教育體系,雙語環境英文教學,文憑獲國際公認,留學費用僅是歐美國家的1/3,馬來西亞成為眾多留學生的跳板。

4.生活費用低廉,人民溫和友善,多種族多元文化環境,基本公共設施完善,世界領先的醫療專家和醫療標準,已經發展成為亞洲卓越的醫療中心,也是亞洲地區政府推薦醫療旅遊的國家,可享有高品質生活水準,宜養老。

5.華人占人口比例約1/4,華語通用,2017年大馬迎來2590萬名外國遊客,逐年遞增的入境旅遊人口,加上中馬建交45周年,同時是一帶一路政策的重要節點之一,合作日益緊密,多元文化多語種有國際競爭優勢,投資環境良好。

6.完善的英聯邦法律制度體系,馬來西亞政府通過一系列服務和計畫積極鼓勵與支持海外投資,在馬來西亞,房地產交易已形成一個完善的法律體系,市場相對成熟規範,有健全的法律制度,資訊公開透明,開發商誠信度較高,專業律師維護業主的自身利益,最大限度降低購房者風險。

7.馬來西亞房地產市場租賃十分發達,易貸易租,以房養貸。

8.第二家園計畫一人申請,全家享永居,靈活享受中馬兩國雙重身份,國際通行更方便,申請門檻低。

 

這麼多的優勢影響下,買房的人越來越多,新問題也不斷,如果有意投資,就必須了解外國人在馬來西亞買房過程中,會遇到哪些問題?

 

Q1. 資格問題:外國人可以在馬來西亞買房嗎?

可以。在法律上外國人可自由購買房產,如獨立式洋房、排屋、公寓、有地房產、套房、商務房產、工業地產、農業地(非馬來保留地)和工業用地(非馬來保留地),除了以下列出的房產:

1.價格低於100萬令吉的房產

2.州政府指定的廉價住宅單位

3.建築在馬來保留地的房產

4.被政府指定為土著單位的發展中房產

Q2. 移民問題:馬來西亞買房可以移民嗎?

不可以!馬來西亞目前還沒有推出針對外國人的移民政策,購房與移民是兩回事。

Q3. 律師需求:購買馬來西亞的房子,需要聘請律師嗎?費用是多少?

是必須要找律師,也是保障買家利益的一種方式,一般開發商會幫忙請好律師,費用是房產總價的0.7%左右。

Q4. 相關稅務:馬來西亞買房要交哪些稅費?

1.契稅:根據房地產總價按比例徵收, 0-10萬令吉為1%,10-50萬令吉為2%,50萬令吉以上為3%。

2.律師費:根據房地產總價按比例徵收,0-15萬令吉,律師費用1%; 15-85萬令吉,律師費用0.7%; 85-200萬令吉,律師費用0.6%。

3.貸款印花稅:貸款總額的0.5% 

4.貸款律師費及雜費:貸款總額的約0.8%

5.門牌稅+地契稅: 1500令吉左右(公寓)

6.物業管理費: 100平米房子每月500-1200令吉

 

Q5. 流程:馬來西亞買房的流程是怎麼樣的?

確定購買的房產後,先交3%的訂金,14天內簽署購房協定,支付剩下7%的訂金,三個月內完成全額付款,買賣協議加蓋印花,在土地註冊處註冊。

 

Q6. 貸款:馬來西亞買房可以貸款嗎?

可以。MM2H持有者向銀行申請房屋貸款時,可享有高達80%的貸款額;而非MM2H持有者一般上其貸款額最高只有70%,利率在4.2%-4.5%之間,期限可達30年,不過不能按揭超過70歲,貸款印花稅為貸款總額的0.5%,律師費及雜費為0.8%。

 

Q7. 匯款:購買馬來西亞的房子,怎麼從國內匯款?

可以在國內開立一個馬來西亞銀行的帳戶,然後匯款到購房人的海外帳戶。

 

Q8. 產權期限:馬來西亞的房屋產權期限是多少?

馬來西亞的房子分99年與永久產權,可以留給下一代,且無遺產稅。在購買時,一定要明確房屋的產權,詳細檢查合同。

Q9. 聯名購買:馬來西亞的房子可以聯名購買嗎?是否按每人占多少股份分配?

可以的,有幾個人就可放幾個人的名字,人數沒有上限。占股問題要在簽合同時注明誰占多誰占少,具體多少占比,否則就平均分配。

 

Q10. 面積計算:馬來西亞的房子計公攤面積嗎?是毛坯房還是帶裝修?

大馬的建築面積只計算實際使用面積,包括陽臺的,不計公攤。一般都是帶裝修的。

 

Q11. 停車位:停車位怎麼買?

買房子就送車位,只有小戶型不送,兩房送一個, 大戶型還可能送兩個。

 

Q12. 房產打理:買了馬來西亞的房子,不在那邊常住,要怎麼打理?

可以找當地的房屋託管機構,代理出租或代售。

 

Q13. 租金課稅:租金收入需要報稅嗎?費率是多少? 

需要的。外國人居民身份0-25%;外國人非居民身份一律25%

 

Q14. 出售的稅費:房屋出售時,需要叫哪些稅費?

買下房產五年內將房產出售,則稅率為資本收益的百分之三十;若六年後出售,稅率則降為收益的百分之五。

 

Q15. 長期自住:如果想長期居住在馬來西亞,需要怎麼做?

可以申請“第二家園”。第二家園計畫是開放給所有國家不分種族、宗教、性別及年齡由馬來西亞承認的外國公民。是提供給家庭或者個人希望能在馬來西亞長期居住的一個長達十年並可延期的計畫,允許多次出入的一個特別簽證。此計畫並沒有限制要求申請人在馬來西亞所逗留的時間,申請人申請成功後可在十年內一直居住在馬來西亞,或者十年內只去居住一天都可以,沒有任何居住時間要求。另外申請成功者也可以十年內無限次進出馬來西亞。

一般上,在大馬各州屬外國人只准購買100萬令吉以上的任何類型房地產。話說如此,各州屬政府仍保留權力,修改外國人可購買的房地產最低價。

 

外國人如何能買到更廉宜的房地產?

大馬第二家園計畫(MM2H)是專為一些有意在馬長期定居(可獲10年簽證)。不少曾在大馬工作的外國人,已申請這計畫,以求日後在大馬養老退休。在申請前,50歲以下的外國人必須出示他們的銀行戶頭(儲蓄、來往、定期戶頭)裡至少50萬令吉,50歲以上者則是在以上類型的銀行戶頭內,至少35萬令吉。即使這要求門檻高,但大馬第二家園計畫允許外國人以較低的價格置產,以下即可做對照:

 

房貸融資

大馬第二家園計畫的申請者,房貸可借獲額度是80%,而非大馬第二家園計畫者,只能借獲70%房貸。在這種情況下,外國人最好向大馬的外資銀行申請貸款。不過,若是與本地人結婚的外國配偶又另當別論,因為本地配偶可以加入房貸申請,那麼借貸額度就可高達90%。

 

菲律賓經濟指標數據

根據Google和新加坡國家投資基金淡馬錫對該地區數位經濟的最新報告,菲律賓電子商務行業將實現指數級增長,預計到2025年東南亞市場的份額將達到100億美元。但是,為了實現這一目標,還有很多工作要做。

                  

數字物流公司QuadX的創始人兼首席執行官Dino Araneta上個月在該國舉行的電子商務行業聚會上表示:“電子商務現在只占菲律賓零售市場的1.5%,因此有很大的發展空間。“

 

據Tech在亞洲稱“我們可以在短短三年內將這個數字提高到5%,但我們必須在買家和賣家的網上訂單方面積累經驗。”

 

目前在菲律賓,現金仍然是王道,現金交付非常受歡迎,80%的線上商家提供此付款選項,這也是因為高達98%的菲律賓人仍然沒有信用卡。

 

此外,傳統的線上業務只是菲律賓電子商務行業故事的第一章,隨著國家的互聯網知識和數位服務的使用增長,線上企業需要處理的請求和訂單數量也將增加,主要使用Facebook等現有平臺銷售產品的微型、中小型企業受影響最大,因為他們可能沒有足夠的資源來建立專門的客戶服務部門,增強現實和人工智慧等新技術也將帶來全新的購買體驗,企業將需要促進創新以維持運營。

 

同時,在對東南亞的新線上零售預測中,研究公司Forrester Analytics預測,印尼、馬來西亞、菲律賓、新加坡、泰國和越南地區的電子商務將平均每年增長23%,達到530億美元。 2023年,高於2018年的190億美元。菲律賓將在越南和泰國之前實現30.4%的最強勁增長。

 

加拿大到底哪裡好?

房價高的加拿大,該怎麼看?

 

提到加拿大,聯想到的印象都是:超棒的自然環境、經濟文化娛樂中心、最適合留學、最適合居住、最美麗現代化、世界花園……今天就來看看,為什麼房價如此居高不下的加拿大,仍吸引越來越多的年輕人來此發展?地產市場又怎麼看呢?

 

眾所周知,加拿大的大城市不僅房價高,租金也高,尤其多倫多和溫哥華,高房價引發的擔憂使得越來越多的年輕人被迫逃離,形成反傳統的“逆向流動”。但根據 Daily Hive的最新報導,加拿大皇家銀行(RBC)的一份經濟研究報告得出了與此相反的結論:近10年進入加拿大三大城市,包括多倫多、溫哥華和蒙特利爾的年輕人不減反增加,情況如下﹕

 

1.三大城市人口只增不減

報告指出,過去10年來,千禧世代(年齡在20-34歲之間)湧入這三大城市的人口是穩步增加的,以剛剛過去的2018年為例子,加拿大前三大城市的年輕人淨增加近10萬,準確的數字為96,000人,漲幅達2.9%。其中多倫多增58,000人,上漲4.1%;蒙特利爾增22,000人,漲幅1.4%;溫哥華則增16,000人,漲幅2.4%,唯一的例外發生在2015年,只有這一年的增長速度略為減緩。

 

2.大城市的工作和生活吸引年輕人流入

報告顯示,實際上無論溫哥華、多倫多還是蒙特利爾,這些大城市仍然是非常吸引年輕人才的巨大磁鐵,他們也是塑造城市人口構成的主導力量,年輕人流動是“遷入”遠大於“搬出”的;具體舉例來說:如果有1名年輕人不堪房屋或生活負擔壓力而離開這些大城市,那麼就會有7到12名來自海外或外省的年輕人搬進去,因此基於房價太高而把年輕人“趕出去”的擔憂的說法,顯而易見是被過度誇大了。

 

3.住房需求不會很快下降

 

報告也提到,雖然溫哥華和多倫多的房價仍然居高不下,但對住房的需求不會很快下降,可能會下降的部分是擁有房屋的年輕家庭的比例。多倫多一家房地產網站Zoocasa最近的研究顯示:

1.多倫多,今年3月的房屋均價為$873,100,只有年收入處於最頂端的10%的人才買得起養得起。

2.溫哥華均價更達$1,441,100,年收入20萬加幣以上的人才供得起貸款,這部分人口只占居民的2.5%左右。

 

按照比例來說,年輕人的住房需求是一直存在的,所以現在政府正在把目光轉向調控房價及輔導年輕人購買住房;畢竟千禧世代為主體的年輕人不僅是人口中最有活力,最具有創造精神的群體,也是最精力充沛,大顯身手並施展才華的一代。還有一點同樣重要,那就是他們也是最能消費的人群。報告指出,多倫多、溫哥華和蒙特利爾這些大城市願花巨額投資在吸引千禧世代,而在聯邦層面,也為高新技術的年輕移民專設了快速簽證通道,與此同時,加拿大一直是國際留學生的嚮往之地,他們不斷的紛紛湧入加拿大各個城市,如此一來希望在經濟發展和房價之間取得一個合理的平衡,讓各個城市有著更好的發展。且讓我們拭目以待!

 

美國住房貸款利率的變化

根據房地美(Freddie Mac)的資料,美國30年期固定抵押貸款的平均利率跌至4%左右,降幅為22個基點,創十年來最大平均利率單周降幅。而之前,30年期固定住房抵押貸款平均利率為4.28%;一年前同期,該值為4.40%。

 

房地美首席經濟學家Sam Khater表示:

1.美國聯邦儲備委員會(簡稱美聯儲)對未來經濟增長放緩的擔憂,造成投資者的緊張情緒,令抵押貸款利率降幅創10年來最大。

2.美國經濟繼續創造出工作,對提高住房需求很有幫助,預計購買需求會持續增長。

 

此外,抵押貸款銀行家協會的資料顯示,由於利率的下跌,上周抵押貸款利率的申請也增加了8.9%,從歷史看,利率的變化對房價影響有限,利率下降並不會使房價大幅上漲,但對於購房者來說卻有很大影響。買家貸款購房的話成本將會明顯有所降低。通常,海外買家在美國貸款買房,利率可能會比美國人貸款的起始利率高0.5%到1%,利率上漲增加購房成本,貸款額越高,多支付的錢越多,反之當然越少。

 

2018年美聯儲的多次加息推升了住房抵押貸款利率,而進入2019年,美聯儲由“鷹”( 控制通脹,支持高利率下偏緊的貨幣政策,傾向於加息)轉“鴿”( 刺激就業,最好的就是低利率下偏鬆的貨幣政策),使得住房貸款利率逐漸下跌。目前住房抵押貸款利率為4.5%左右,低於去年11月的5%,但高於目前利率。美國成屋銷售比較之前大幅增長了11.8%,由於1月待售房屋增加5%銷量回升,市場預計之後待售房屋銷量將略有下降,但是實際資料顯示跌幅大於預期。

 

總結來說,因房價上漲及房屋供應的不足,使得美國房產依然備受買家追捧,且住房抵押貸款利率的下降也會提升購買力,所以住房貸款利率的下跌將可能會持續提振美國房地產市場,海外買家仍應注意美元匯率的變化。